Grondbeleid

Bouwgrond in exploitatie (BIE) heeft in alle gevallen betrekking op grondexploitatie in de uitvoeringsfase. Bij een BIE zijn de gronden in eigendom van de gemeente.

Het startpunt van de BIE is het raadsbesluit met de vaststelling van het grondexploitatiecomplex, inclusief grondexploitatiebegroting. Het grondexploitatiecomplex bevat ten minsten te volgende onderdelen:

• een kaart van het grondexploitatiecomplex;
• een beschrijving van de bouwkavels;
• de bestemming en toegestane bouwvolumes;
• de omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van de gronden;
• de omschrijving van de aanleg van nutsvoorzieningen;
• de omschrijving van het inrichten van de openbare ruimte in het gebied;
• een grondexploitatiebegroting, waarbij de kosten en opbrengsten gefaseerd zijn in tijd.

De te verwachten resultaten van de lopende actieve grondexploitaties zijn als volgt:

Voor de complexen Zeeheldenwijk, Port of Urk en Westgat zijn voorzieningen gevormd tot een bedrag van respectievelijk € 1.552.142, € 1.820.167 en € 461.365.

Op grond van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) dienen de actieve grondexploitaties jaarlijks te worden herzien. Op 15 december 2022 zijn de herziene grondexploitaties vastgesteld door de gemeenteraad.

Na resultaatbestemming of bij de afsluiting van het plan wordt een deel van de winst bestemd voor fondsafdrachten. De geraamde fondsafdrachten zijn in bovenstaande tabel zichtbaar gemaakt.

Overzicht ontwikkeling boekwaarden actieve grondexploitaties

Toelichting per exploitatiegebied

Ad 1. Oranjewijk afronding
Het plan Oranjewijk fase I en Fase II zijn in 2020 afgesloten en samengevoegd in het plan Oranjewijk afronding. In de Oranjewijk moeten nog een drietal kavels worden verkocht. De verwachting is dat deze kavels in 2023/2024 verkocht zullen worden. Op dit moment worden de laatste woonrijp werkzaamheden uitgevoerd.
Op basis van de herziene grondexploitatie wordt nog een winst verwacht van € 742.744.

Ad 2a en 2b. Zeeheldenwijk
De Zeeheldenwijk is het uitleggebied  waar de komende jaren 1650 woningen worden gebouwd. Dit in combinatie met diverse voorzieningen en een overgangszone waar bedrijven zich kunnen vestigen. In de Zeeheldenwijk wordt het onderstaande programma ontwikkeld.

Op basis van de herziene grondexploitatie wordt een verlies verwacht van € 1.552.142. Dit verlies is gewaardeerd op netto contante waarde. Voor dit verlies is een verliesvoorziening getroffen.

Ad 3. Grex Staartweg
Op 16 december 2021 heeft de raad de grondexploitatie voor het plan Staartweg vastgesteld.
Deze grondexploitatie is ook herzien in de raadsvergadering van december 2022.
Het verwachte positief resultaat van dit plan bedraagt € 228.881.

Ad 4. Zwolse Hoek, fase 5
In de raadsvergadering van december 2022 is voor dit plan een herziene grondexploitatie vastgesteld. Deze grondexploitatie sluit met een positief resultaat van € 406.348. Het positief resultaat is gestegen door het vervallen van de post Archeologie.  Verwacht wordt dat de gronden in 2023 worden verkocht na de verkoop van de gronden kan deze grondexploitatie worden afgesloten.

Ad 5a en 5b. Port of Urk
Het bedrijventerrein Port of Urk wordt ontwikkeld ten behoeve van het visserijcluster, de maritieme sector en de nieuwe bedrijven uit Urk. In 2019 is een grondexploitatie voor dit plan vastgesteld. Deze liet een negatief resultaat zien van € 3.308.681. In december 2022 is de grondexploitatie door de raad vastgesteld. Deze grondexploitatie laat een negatief resultaat zien van € 1.820.167. Voor het nadelig resultaat is een verliesvoorziening getroffen.

Ad 6a. en 6b. Grex Westgat
De grondexploitatie Westgat is in december 2022 herzien door de raad vastgesteld. Het plan sluit met een negatief resultaat van € 461.364. Voor het verwachte verlies is een voorziening getroffen.

Totaaloverzicht verkochte m2 bouwgrond in 2022

De aangegeven verkochte m2 gronden, zijn gronden die bij de notaris zijn gepasseerd. Tot en met 31 december 2022 zijn er tevens verkoopovereenkomsten aangegaan. Het totaal aan verplichtingen bedraagt 14.770m2.

Debiteuren grondexploitatie
De grondverkopen worden geboekt wanneer de akte is gepasseerd bij de notaris. Als de koopcontracten zijn getekend wordt daarom een vordering geboekt (debiteuren). Dit betekent dat tot het moment dat de akte definitief wordt gepasseerd bij de notaris de openstaande vordering open blijft staan. Zolang de akte niet is gepasseerd is er sprake van een bepaald risico. Hieronder treft u een overzicht aan van de openstaande posten in verband met grondverkopen tot en met 2021 en naar de stand per 31 december 2022. Door de start van de grondverkoop in Zeeheldenwijk zijn de openstaande vorderingen flink gestegen in 2022.

Planning woningbouw (op te leveren woningen) Urk  2018- 2026

Overige voorraad (overgeheveld naar MVA)

Overzicht boekwaarden overige voorraad 2022

Toelichting overige voorraad:

Algemene reserve grondexploitatie

Door de gemeenteraad is bepaald dat de reserve grondzaken een stand moet hebben gelijk aan een vastgesteld percentage van de totale boekwaarden. Vanwege het hoge risicoprofiel van het nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein is een hoger percentage gehanteerd. Vanuit een financiële doorkijk voor de komende 10 jaar is een reservestand van € 7 miljoen noodzakelijk.

Op dit moment is, ten opzichte van de gewenste stand van deze reserve (€ 3.9 miljoen), sprake van een tekort van circa € 3.1 miljoen. Bij een toekomstige winstneming zal de reserve grondexploitatie worden aangezuiverd in verband met dekking mogelijke toekomstige risico’s. De reservestand heeft zich op onderstaande wijze ontwikkeld in 2022:

Toelichting

1. Afwikkeling Zwolse Hoek 4
De werkzaamheden Zwolse Hoek 4 zijn in 2022 definitief afgerond. Hier was nog een bedrag beschikbaar van per saldo € 46.976 voor het afronden van de laatste werkzaamheden. Dit bedrag wordt toegevoegd aan de reserve grondzaken.

2. Winstname Oranjewijk afronding
In 2022 is bij het complex Oranjewijk een winst genomen tot een bedrag van € 60.924. Hiervan is een bedrag van € 6.773 toegevoegd aan de reserve grondzaken en het restant
(€ 54.151) is toegevoegd als fondsafdracht aan de reserve dorpsuitleg en de reserve infrastructuur (3e brug).

3. Winstname Zwolse Hoek 5
In 2022 is bij het complex Zwolse Hoek 5 een winst genomen tot een bedrag van € 315.808.
Hiervan is een bedrag van € 301.440 toegevoegd aan de reserve grondzaken en het restant (€ 14.368)  is toegevoegd als fondsafdracht aan de reserve dorpsuitleg en de reserve infrastructuur (3e brug). Hierbij wordt nog opgemerkt dat winst is gestegen door het vervallen van de post archeologisch onderzoek.

4. Overige dotaties
In 2022 is een bedrag aan overige dotaties geboekt tot een bedrag van € 5.228.

5. Afdracht vennootschapsbelasting (VBP)
Op basis van de actuele berekeningen is over 2022 is een bedrag van € 41.394 toegevoegd aan de reserve grondzaken. Het gaat om het saldo van de voorlopige aanslag 2022.

6. Voorziening verwacht verlies Zeeheldenwijk
Op basis van de door de raad in december 2022 vastgestelde grondexploitatie Zeeheldenwijk moet een verliesvoorziening worden getroffen. Dit tot een bedrag van €1.552.142. Deze verliesvoorziening is getroffen ten lasten van de reserve grondbedrijf.

7. Voorziening verwacht verlies Port of Urk
Op basis van de door de raad in december 2022 vastgestelde grondexploitatie Port of Urk moet de verliesvoorziening negatief worden bijgesteld. Dit tot een bedrag van € 581.425 Deze bijstelling is ten laste gebracht van de reserve grondzaken.

8. Voorziening verwacht verlies Westgat
Op basis van de door de raad in december 2022 vastgestelde grondexploitatie Westgat moet de verliesvoorziening negatief worden bijgesteld. Dit tot een bedrag van € 14.710. Deze bijstelling is ten laste gebracht van de reserve grondzaken.

9. Afwikkeling Locatie Wilhelminaschool
Er is besloten tot puincompensatie. Deze is in 2022 betaald en ten laste gebracht van de reserve grondzaken.

10. Bijdrage Zeewijk i.v.m. overdracht naar beheer.
Voor het herstel van groen en het herstel van riool inlaten is een bedrag € 73.750 beschikbaar gesteld.  Omdat de grondexploitatie Zeewijk is afgesloten wordt dit bedrag onttrokken uit de reserve grondzaken.

Algemeen
Bij het stelsel van baten en lasten zoals geformuleerd in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) zijn het toerekeningbeginsel, het voorzichtigheidsbeginsel en het realisatiebeginsel essentiële uitgangspunten. Baten en lasten – en het daaruit vloeiende resultaat – moeten worden toegerekend aan de periode waarin deze zijn gerealiseerd.

Bij meerjarige projecten betekent dit dat (de verwachte) winst niet pas aan het eind van het project als gerealiseerd moet worden beschouwd, maar gedurende de looptijd van het project tot stand komt en ook als zodanig moet worden verantwoord. Het verantwoorden van tussentijdse winst is daarmee geen keuze maar een verplichting die voortvloeit uit het realisatiebeginsel. Bij het bepalen van de tussentijdse winst is het wel noodzakelijk de nodige voorzichtigheid te betrachten.

Percentage of completion (Poc)
Voor het bepalen van de tussentijdse winst is aansluiting gezocht bij een algemeen aanvaardbare methodiek (bedrijfsleven, fiscaal), waarbij rekening is gehouden met de bijzondere kenmerken van gemeentelijke grondexploitaties. De doelstelling van het gemeentelijk grondbeleid is immers niet primair gericht op het behalen van financieel rendement, maar op het bereiken van het gewenste voorzieningenniveau voor inwoners en bedrijven.

De Poc-methode houdt rekening met de fase waarin de grondexploitatie, zowel wat betreft de opbrengsten als de kosten, verkeert. Daarnaast is deze methode eenvoudig toepasbaar en kan eenduidig worden gehanteerd voor alle positieve grondexploitaties die door gemeenten worden uitgevoerd.

Winstnemingen en fondsafdrachten

De winstnemingen en fondsafdrachten zijn conform verordening 212 naar de desbetreffende reserves geboekt.